曲阜市自然资源和规划局关于《关于更新曲阜市城区土地级别与基准地价的通知》的政策解读

一、政策背景

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”

（二）《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕]174号文）

文件规定“（四）基准地价定期更新和公布制度。各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。”

（三）《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）

文件要求“二、严格按规程制订、更新并公布基准地价。市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作。基准地价每3年应全面更新一次；超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法；不能以网格等形式借助计算机信息系统实时更新基准地价。基准地价以及全面更新成果应由省级国土资源主管部门组织验收后报部备案，然后由市、县国土资源主管部门及时向社会公开。省级国土资源主管部门要加强监督指导，确保基准地价及时更新、发布，对不符合规程规定的基准地价制订、更新工作及成果应及时予以纠正。部将建立全国基准地价备案系统，实行电子化备案。”

二、决策依据

依据《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号，2015年3月18日发布）严格按规程制订、更新并公布基准地价，市、县国土资源主管部门应严格按照规程，开展基准地价制订、更新和公布工作，基准地价每3年应全面更新一次。

本次新一轮城镇土地级别调整与基准地价更新工作实施的必要性分析如下：

为适应土地使用制度改革的需要，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》“第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”的规定，目前曲阜市基准地价实行的是2016年12月31日曲阜市人民政府公布实施版本，基准日为2016年1月1日。自实施以来，该成果对促进曲阜市城区土地市场发展，加强土地资产管理发挥了较大作用。但随着城区社会经济的发展以及房地产市场较大变动，城市规模扩大、功能分区更加显化，地价、房价水平提升，现行基准地价成果适用性逐渐降低，需及时更新。同时根据原山东省国土资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）的要求，曲阜市开展新一轮城镇土地级别调整及基准地价更新工作，基准日为2019年1月1日。本次我市城镇土地级别调整与基准地价更新工作量大于上一轮，且增加了特殊用地、水利设施等基础设施用地、公共服务项目用地纳入基准地价修正体系的内容和标定地价体系建设工作。

三、出台目的

土地级别调整与基准地价是城镇土地利用情况的反映，是揭示土地资产价值的科学方法，是政府宏观调控土地市场、科学合理配置土地资产的价格参考。及时更新土地级别和基准地价是地价管理的基础和前提，也是政府和自然资源行政管理部门的职责。

土地级别调整与基准地价更新工作是为了更好地保证城镇基准地价的现势性，充分发挥城镇基准地价在土地市场和土地资源管理中的重要作用，更好地服务于全市经济社会发展。

四、重要举措

（一）技术承担单位在充分了解和讨论曲阜市现行基准地价体系应用情况及更新方向的基础上，市局指导技术承担单位编制项目工作方案及技术方案。

（二）方案编制后，根据方案要求，开展资料调查。具体调查资料包括：

1、图件资料。收集编制工作底图所需的基准地价图、管网布设图、规划图、交通旅游图、行政区划图、卫星影像地图等图件。

2、定级因素、因子及权重调查。为了使选择的定级因素能够全面、准确地反映评价范围土地的区位特征及差别，按照定级因素选择的主导性原则、差异性原则、因地制宜原则和效益原则。

3、定级因素资料调查。主要收集商服繁华度、交通条件、基础设施条件、公用设施条件、环境条件、人口密度以及城市规划等资料。

4、地价资料调查。主要收集城区近3年内土地使用权出让（协议、招标、拍卖、挂牌）、转让，商业及住宅房屋租赁、买卖资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用等估价资料等。

5、其他资料调查。主要包括：土地利用总体规划文本及图件、城市总体规划文本及图件、统计年鉴、政府工作报告、国民经济和社会发展统计公报等。

（三）样点外业现场调查

调查工作于2019年7月中旬进行，调查商服房屋出租、样点、商服房屋买卖样点、住宅房屋出租样点，住宅房屋买卖样点。2019年8月上旬，将初步收集资料整理后，进行了资料的补充调查。

外业调查样点均绘制形成外业调查样点图件，编制外业调查样点数据库。对于住宅出租和出售案例，另外采取网络数据抓取方式获得部分案例，以验证外业调查样点数据准确性，同时了解补充样点过少区域的租金及售价水平。

（四）内业处理工作

内业处理工作自外业调查开展过程中同步开始。具体工作内容包括：

1、现行基准地价成果实施情况评价

在调查了解现行基准地价成果实施情况的基础上，综合分析现行土地级别的适用性，评价区基准地价与社会经济发展的协调性以及基准地价修正体系应用的可操作性，以明晰现行基准地价在实践中显现的不足之处，并提出改进建议。

2、工作底图的编制

工作底图是开展土地级别调整与基准地价更新的基础。首先，进行基础图形数据收集，主要收集到土地利用总体规划、城市规划、土地利用现状、卫星影像地图和现行基准地价图件；其次，对收集到栅格图件进行配准和矢量化，对非2000大地坐标系图件进行坐标转换，经路网矢量化和注记初始编制，形成初步的工作底图；最后，工作人员进行现场调查，对道路名称、重要地物注记等进行必要修正，得到最终的工作底图。图件处理统一采用ARCGIS制图软件。

3、土地定级及区片划分

在收集最新定级及地价影响因素资料的基础上，重新划分土地级别或均质区域，采用计算机辅助定级方式开展，应用技术单位采购的JTinfo定级软件完成定级工作。

4、基准地价测算

根据资料调查时的市场交易情况和调查情况，对调查价格进行瞒价和非正常交易样点的交易情况修正，剔除异常样点。将样点资料根据用途和交易类型或地价类型进行整理，对数据进行初步处理和分析。

依据相关资料，确定样点地价测算中涉及到的土地还原率、房屋还原率、房屋重置造价及其他相关税率、利润率、土地补偿标准、城市配套费标准、土地开发平均费用和土地拆迁补偿费用等参数。

按照《城镇土地估价规程》的规定，主要采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法和剩余法等基本估价方法对房地产租赁、买卖案例、土地出让案例、土地转让案例和房地产开发案例等进行计算，得出样点地价，在此基础上对样点地价进行交易时间、出让年期、容积率、开发程度等方面的修正，最后取区域内样点地价的平均值作为基准地价初步成果，最后结合土地市场现状和专家意见，综合确定基准地价。

5、基准地价修正体系编制

根据不同级别内宗地的个别条件和基准地价的区域条件，以相应级别的基准地价为基础，用特尔菲法确定地价影响因素，计算修正系数，编制修正系数说明表，建立基准地价因素修正体系；同时根据样点地价测算建立开发程度修正系数、容积率修正系数、土地用途参照修正系数等修正体系。根据山东省国土资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字[2018]280号）文件要求，完善公共管理与公共服务用地基准地价修正体系。

6、基准地价更新数据库更新

根据山东省国土资源厅《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）文件要求，更新基准地价更新数据库。

咨询联系方式

联系人：张 凯

联系电话：3735633

政策文件： 曲政发〔2020〕7号曲阜市人民政府关于更新曲阜市城区土地级别与基准地价的通知