进一步规范我市房地产市场秩序，优化房地产业结构，有效引导我市房地产业健康发展，结合当前我市房地产业发展状况，市政府决定制定《关于进一步加强房地产行业管理工作的意见》（征求意见稿）。现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见。
（一）通过信函方式将意见寄至曲阜市春秋路1号曲阜市人民政府法制办公室（邮政编码：273100）。（二）通过电子邮件方式将意见发送至：qffzb@163.com。
意见反馈截止时间为2018年4月23日。
曲阜市人民政府法制办公室
2018年4月9日
曲阜市人民政府
关于进一步加强房地产行业管理工作的
意 见（征求意见稿）
为贯彻落实《山东省人民政府办公厅关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（鲁政办字〔2016〕118号）、《山东省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发〔2017〕59号）和《济宁市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（济政办发〔2017〕37号）等文件要求，进一步规范我市房地产市场秩序，优化房地产业结构，有效引导我市房地产业健康发展，根据《国务院城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》等有关规定，结合当前我市房地产业发展状况，提出以下意见。
一、抓大做强，优化我市房地产企业架构
1. 坚持招大商、招强商，优化服务环境，重点引入国内品牌房地产企业。紧密结合“著名东方圣城、文化旅游名城、现代科技新城、生态宜居水城”四城定位和建设“东方圣城·首善之区”总体目标，充分利用京沪高铁、鲁南高铁等便利交通条件，打造有圣城特色的房地产市场，按照“100、10、1”（国内排名前100位、省内排名前10位、具备1级房地产开发资质）的原则，各招商部门和单位要有计划有重点的开展招商推介活动，重点引进国内品牌房地产企业来我市投资兴业，提升我市房地产企业总体水平。进一步优化服务环境，各相关部门和单位对落地我市的品牌房企要在拆迁清障、手续办理、审批服务等环节建立绿色通道服务机制，给予最大政策支持，增强我市房地产市场的吸引力，并力争用三到五年的时间在业内形成来我市投资兴业的聚集效应。
2. 坚持高标准、严要求，进一步明确外地房地产企业准入条件。按照《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》规定，外地房地产企业进入我市投资兴业的，省外企业必须具备房地产开发一级资质，省内济宁市外企业必须具备二级以上开发资质，济宁市内企业原则上应具备三级以上开发资质，并需到市住建局进行备案登记确认；外地企业原则上应在我市设立项目子公司且股权结构应为母公司控股，涉及与本地企业合作联合开发的项目，外地企业资质准入要求同按上述规定。
3. 坚持“抓大放小”，提升本地房地产企业整体水平。参照《济宁市房地产开发企业综合信用评价办法》等规定，并结合企业资质等级、房地产开发业绩、综合信誉、纳税能力、信访投诉等方面，实施考核量化，对我市本地26家房地产企业进行排名，有计划有重点的培育三到五家本地房地产企业，制定相关优惠政策，鼓励其增强自身硬实力、完善企业软实力，提升企业整体竞争力。市住建、规划部门要参照企业开发资质等级限定的开发规模（一级资质无限制，二级资质不超过25万平方米，三级资质不超过15万平方米，四级及暂定资质不超过10万平方米）办理项目规划建设手续。针对列入房地产企业综合信用黑名单及资质超期脱审的房地产企业，市国土、发改部门限制其办理土地、立项等手续，市住建、规划部门将不予办理相关开发建设手续，禁止其开发新的房地产项目，使其逐步退出我市房地产市场。结合目前我市房地产业发展实际情况，在今后三年内原则上不再受理我市本土企业申请房地产开发资质。
二、强化监管，进一步规范完善房地产市场发展秩序
1. 按照市委市政府关于建立十条工作线文件精神，建立房地产市场调控联席会议制度。成立由城建线领导任组长，市发改、国土、住建、财政、规划、城管执法、投资促进、税务、市场监管、物价、审计、金融办、公积金中心、人民银行等相关部门组成的市房地产行业管理领导小组，就全市房地产行业发展重大问题、房地产项目确立及其他重要事项定期召开会议联合审查，形成书面意见上报市委市政府，经主要领导同意后方可实施。针对房地产市场领域出现的相关问题，完善房地产市场执法责任清单，进一步明确各部门责任，严格执法，加强联动，定期召开联席会议研究解决相关问题。进一步建立完善房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度、信息定期发布机制，稳定市场预期，促进全市房地产市场平稳发展。
2. 市住建局要全面加强房地产企业考核与房地产开发经营监管工作。
（1）全面建立房地产企业综合信用评价考核制度。按照《山东省房地产企业资质管理实施细则》、《济宁市房地产开发企业综合信用评价办法》等相关规定，建立我市的房地产企业综合信用评价管理系统，对在我市范围内具有房地产开发资质，从事房地产开发、经营活动的房地产开发企业，实施综合信用评价考核制度。每年会同相关部门单位对房地产企业进行严格评价考核和排名，并认真听取部分人大代表、政协委员及网民代表的意见，把企业分为AAA、AA、A、B四个信用等级进行分类监管，为鼓励企业争先树优，被评为AAA信用等级的企业，将其项目开发规模上限按照企业资质等级标准上调一级办理相关手续，凡是被评为B信用等级的企业将列入我市房地产企业综合信用黑名单，将其责任人计入我市信用不良记录，向国土、规划、发改、市场监管、税务等部门进行通报，并在网站公布，在项目审批、相关手续办理、资质审核等环节对其重点监管，禁止其再开发建设新项目，情节严重的将提请上级主管部门吊销其开发资质。根据考核和排名情况，每年评选我市十佳房地产开发企业，促进我市房地产企业整体水平的提升。
（2）严格房地产项目手续办理程序，严查未批先建行为。房地产企业在项目开工建设前必须按照规定办理国土、规划、发改、环评、招投标等相关手续，并交纳相关行政规费，在申领施工许可证后方可开工建设。凡未批先建的项目，对房地产企业将按照规定予以严肃查处，将不良行为计入房地产开发企业综合信用档案，并向城管执法等部门进行通报做出进一步处罚。
（3）严格落实房地产项目施工工地扬尘治理相关要求。施工企业要按照《济宁市扬尘治理工作导则》和标准化图集进行施工，严格落实“8个100%”，严格按照重污染天气预警等级落实应急响应措施；加强房地产项目工地施工质量和安全管理，实施工程质量责任终身制，制定专项措施加强自查，凡是存在质量和安全隐患的要立即整改；如存在违反上述规定要求的，将按照相关规定对房地产企业予以严肃处理，将不良行为计入房地产开发企业综合信用档案，并向城管执法部门进行通报做出进一步处罚。
（4）开展打击囤房炒房专项行动，建立定期巡查和部门联动机制。按照上级文件要求，针对房地产销售领域内存在的问题，会同税务、城管执法、市场监管、物价等有关部门，抽调精干力量，组成巡查工作组，对全市在建在售房地产项目开展定期巡查和抽查，坚决打击未取得商品房预售证提前预售、收取定金，恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售，不按备案价格销售等违规销售行为，严厉查处虚假广告宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、违规开展金融业务等行为，并于每月25日前将当月市场整顿情况及查处的典型案例进行通报。坚持发现问题要精准，落实整改要到位的原则，对违规企业按照相关规定严肃处理，并将违规情况计入房地产开发企业综合信用档案。
（5）加强商品房预售管理。进一步严格申请办理商品房预售许可工作程序，提高许可办理施工进度条件，参照济宁市住建局《关于进一步加强我市主城区商品房预售许可管理和开发项目竣工综合验收备案工作的通知》规定，原则上多层项目施工进度要求主体封顶，高层项目施工进度要求达到主体结构的1/2但不得低于6层，方可申请办理预售许可；实行新建商品房销售价格申报制度，进一步强化细化商品房预售方案的管理，要明确商品房一户一价、一套一标，价格需要调整的要报备后方可调整，未经报备调整价格的，不得进行商品房网签备案，营造公开、透明的房地产市场价格秩序；实行新建商品房开盘申报制度，房地产企业应在开盘前向市住建局申报楼栋开盘方案，在经依法审查后，方可正式开盘对社会公开销售；房地产企业必须在取得预售许可证15个工作日内将批准预售的全部房源一次性公开销售，不得捂盘惜售；售楼处现场必须公示“五证”（不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证）、一户一价销控表及监督查询电话（市住建局：0537-4442319，15726584807）；如存在违反上述规定要求的，将按照相关规定对房地产企业予以严肃处理，并将相关行为计入房地产开发企业综合信用档案。
（6）进一步规范商品房预售资金管理。开展预售资金直接交存工作，要求房地产企业配合购房人及时足额向预售监管账户存入购房款，并及时将按揭贷款转入监管账户，按揭贷款银行要确保贷款到位后全部进入监管账户；进一步严格预售资金拨付工作程序，预售资金监管账户中必须留足保证工程竣工交付所需资金，确保专款专用；开发企业所缴税款可从预售资金监管账户中列支使用；进一步完善对接商品房预售资金监管系统和网签备案管理系统，实现系统间信息数据共享，提高管理效率；严格要求房地产企业按照相关规定及时给购房人办理商品房合同网签备案，规范商品房合同网签备案及变更撤销管理，严禁一房多卖、炒作期房、偷逃税款、将已查封抵押的房屋再行销售或将已售出的房屋进行抵押的行为，一经发现，立即暂停房地产企业的网签资格，并将相关行为计入房地产开发企业综合信用档案。
加强群众监督力度，聘请群众监督团对在建在售房地产项目进行监督，定期召开座谈会，对反映的相关问题要立即查实处理；建立有奖举报机制，重点针对商品房销售环节存在的违法违规问题，经实名举报并查实的，最高给予首次举报人奖励2000元。（举报监督电话：市住建局：0537-4442319，15726584807）
（7）严格商品房交付使用条件。进一步规范商品房交付行为，房地产企业必须在商品房交付前办理房地产项目竣工综合验收备案手续，不得将商品房擅自交付给业主；凡未足额交存新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理项目竣工综合验收备案；因未达到交付条件逾期交房的，房地产企业应按照商品房买卖合同约定承担逾期交付责任；未经房地产项目竣工综合验收或者经验收不合格即交付使用的，责令房地产企业限期整改，并依法予以处罚，将相关行为计入房地产开发企业综合信用档案。
（8）严格二手房屋交易行为监管。推进房屋买卖合同在线签订和备案全覆盖，严格执行《山东省城市房地产交易管理条例》，通过商品房网签备案系统进行购房资格审核和房源核验，将网签备案的购房合同和出具的住房状况证明作为购房贷款的审核依据，将网签备案的抵押合同作为购房贷款放款凭证之一，全面落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联，防止交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为；全面监管二手房交易资金，引导当事人自愿接受政府主管部门的监管服务，保证房屋交易资金安全，维护买卖双方合法权益；完善房屋租赁备案管理制度，培育和发展住房租赁市场；进一步提高中介机构管理水平，全面落实房地产中介机构备案制度和中介人员实名服务制度，加强经纪人、经纪人协理登记和信用管理，依法严肃查处违规售房、返本销售、售后包租、非法首付贷和过桥贷、非法监管和挪用资金等行为；加大工作力度，确保将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，坚决防止二手房市场失控。
（9）加强房屋交易管理信息平台建设，做好与不动产登记工作的有效衔接。加大投入做好房屋交易和产权管理信息平台与不动产登记信息管理基础平台的对接，实现信息数据互通共享，确保相关信息的一致性，保证交易安全，维护交易当事人的合法权益。
（10）加大住房保障工作力度。进一步完善管理机制，加大政府购买棚改服务工作力度，会同财政局严格监督棚改主体按照相关规定办理购买服务各项手续，协调土地、财税、发改、金融等相关部门落实好各项支持政策；督导属地镇街加快棚户区拆迁及安置房建设进度，确保完成年度棚户区改造任务，统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。积极推行棚改安置房、公租房等项目实施装配式建造，鼓励发展装配式建筑；进一步加大保障性住房工作力度，实行实物保障与租赁补贴并举，增加公共租赁住房供应，适度扩大保障范围。
（11）培育和发展住房租赁市场。会同有关部门，建立健全购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务，落实提取住房公积金支付房租的政策，鼓励新进城居民通过租房解决居住需求。
3. 市国土资源局要进一步完善工作程序，强化房地产项目土地监管，加强部门联动。
（1）加强住宅用地供应管理。严格落实住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）要求，结合我市经济社会发展状况、城市规划及人口等因素，做好房地产市场需求预测，合理确定房地产市场土地供应规模；科学编制住宅用地供应年度计划、三年滚动计划和中期规划；及时公开土地供应信息和征地批准文件，规范发布土地供应计划、出让公告、成交公示和供应结果信息，按季度公布房地产用地供应数据。建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
（2）改进住宅用地出让方式。严格依据规划设计条件意见书将建设周期、设施配套、先进技术应用、保障房配建、开发资质等级等作为住宅用地出让条件；加快建立购地资金审查、购地面积与开发资质挂钩制度，按照《国务院城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》等相关规定，严格审查企业资质等级对应的开发、用地规模范围，确保开发企业使用合规自有资金购地、开发面积与资质级别相匹配；进一步完善工作程序，对全市拟建设土地统一收储，进行公开招拍挂，同时要防止恶意中标，并根据我市项目地块位置性质的不同，合理设置相关条件，重点引入一批国内品牌房企来我市投资，引导有实力房地产企业参与；禁止已列入全市房地产企业综合信用黑名单的房地产开发企业参加土地竞拍，禁止其新建房地产开发项目。
（3）进一步强化土地监管工作。严格限制土地抵押手续的办理，特别是列入我市房地产企业综合信用黑名单的企业，禁止为其办理土地抵押手续；进一步明确不动产登记工作职责，优化登记程序，将商品房预售备案合同、住宅维修资金交纳收据等法定登记申请材料作为进行不动产登记的依据，依法及时为业主办理不动产登记手续。
4. 市规划局要坚持高起点、高定位规划房地产项目。根据房地产项目位置、规模、周边环境等实际情况，积极引入国内知名规划设计单位参与我市房地产项目的规划设计，全方位提升房地产规划方案设计品质，同时要突出生态节能和地方特色；进一步完善规划设计条件意见书制度，要将房地产开发项目建设周期、设施配套、先进技术应用、保障房配建、开发资质要求等内容纳入意见书，作为土地出让的依据；要在办理相关规划手续前按照规定严格审查开发企业资质等级与综合信用情况，凡是超出资质等级开发规模或列入企业综合信用黑名单的，不予办理相关规划手续；要进一步规划完善项目各项配套设施，并加强监管，将项目绿化、视频监控安防设施、配套设施用房、物业服务用房（产权归属全体业主）、社区居民服务用房（建成后移交至属地街道使用管理）、车位车库、节能智能化设计等按照相关规定要求纳入项目规划设计中，做到同步设计、同步施工，力求覆盖全面、精益求精，重点打造一批高品质有影响的房地产楼盘；同时要加强规划批后监管工作，严格执行定点放线后方可开工、施工至正负零时进行复验线、主体标准层施工抽查验线的工作要求，将事后管理变为事中监督；将公厕、变电室、换热站、项目绿化、视频监控安防设施、服务用房等各项配套设施统一纳入规划验收范围，发现问题立即予以严肃处理，并将相关情况通报市城管执法部门。
5. 市发改局要进一步完善房地产项目立项手续。涉及房地产开发项目立项的，要加强与国土、住建、规划等部门联动，凡是超出房地产开发资质规模限定或列入我市房地产企业综合信用黑名单的企业不予办理相关手续。
6. 市城市管理执法局严格房地产领域违规违法行为的执法工作。按照职责权限加大对房地产领域违法违规行为的执法工作力度，加强与住建、规划等部门的协作配合。依据有关规定，对检查发现及住建、规划等部门移交的房地产开发项目在规划建设、预售交易、竣工交付及物业管理等方面的违法违规问题，依法严格予以处罚。
7. 人民银行曲阜支行及金融监管机构要进一步完善住房信贷政策。严格落实住房公积金贷款政策，严格购房资格审核，将房屋交易主管部门网签备案的购房合同和出具的住房状况证明作为购房贷款的审核依据，将房屋交易主管部门网签备案的抵押合同作为购房贷款放款凭证之一。
8. 市市场监督管理局、物价局要会同市住建局加强对房地产市场领域违法违规行为的检查和处罚。重点针对发布虚假广告误导消费者、购房合同订立霸王条款、商品房销售未明码标价、未一户一价等侵害消费者的行为予以严肃处理。
9. 市财政、税务、投资促进、审计、金融办、公积金中心等相关部门和单位要严格依照文件要求及相关政策规定，加强部门联动，根据各自职责，进一步优化工作程序，做好房地产开发相关工作。
10. 加强房地产项目建筑业市场监管，建立农民工工资保障协调工作机制。
严格执行保障建筑务工人员工资的各项规章制度。明确工程建设各方对支付农民工工资的主体责任，房地产企业、总承包企业对分包企业劳动用工、工资发放情况进行日常监督，如出现拖欠情况，由房地产企业会同总承包企业负责协调、处理。凡因房地产企业拖欠工程款导致拖欠农民工工资的，由房地产企业先行足额垫付；工程款按合同支付，施工单位拖欠农民工工资事实清楚，证据确凿的，由总承包企业垫付；属分包企业原因的，总包企业可在后续工程款中扣除，工程款已支付清的，通过法律手段追回垫付款。
严格实行房地产项目用工实名制管理。施工总承包单位在每个项目部要明确专人负责登记农民工管理台账，详细记录施工现场的农民工姓名、身份证号、工资以及进场、离场时间等信息。间接用工的房地产企业，要加强对施工单位用工管理的监督。施工单位必须按月按合同编制农民工工资支付清单，记录当月应发、实发数额，经农民工本人、施工企业现场负责人签字确认后，将工资直接发放到农民工或本人银行卡中，严格执行“三册两公示”制度，并将相关资料（花名册、考勤册、工资册和公示的考勤表、工资发放情况表的照片）存档备查。
规范劳务分包，提高劳务管理水平。总承包企业、专业承包企业进行劳务分包，要发包给有资质的建筑劳务企业，并认真评估其信用状况、劳务实力和管理水平，将是否具有自有劳务作为首要选择标准，防止劳务企业出借资质、包工头挂靠。劳务分包合同中必须明确劳务价格、计量方式、支付方式、权利义务、违约责任等。鼓励总承包企业、专业承包企业培育使用自有劳务，鼓励与建筑劳务企业建立长期合作关系。
房地产企业要严格按照相关规定交存农民工工资保证金和农民工工资预储金，其中农民工工资保证金按照工程总造价的1%缴纳（上年度如有不良记录，按照总造价的2%缴纳），农民工工资预储金按照项目总造价的25%确定，每月10日前应将工资性进度款（总造价的25%除以合同工期按月计算）分期划转到预储金账户，凡未按照要求交纳上述资金的，原则上不予办理施工许可证和商品房预售许可证；房地产企业要按时拨付工程款，并监督施工企业及时发放农民工工资，不得出现拖欠农民工工资的行为，如出现农民工工资拖欠行为并引起信访问题的，将相关行为计入房地产开发企业综合信用档案。
严禁施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽房地产工程，禁止将工程违法分包，层层转包，如查实存在上述问题，将依法予以处罚，情节严重的，降低其资质等级或吊销其资质证书。对因转让、出借资质或违法分包、层层转包，质量安全或拖欠农民工工资造成损失的，施工企业与使用本企业名义的单位或者个人和接受转包、分包的单位依法承担连带赔偿责任。
建立健全劳务工资拖欠问题处置协调机制，市住建、人社、财政、公安、信访部门，共同做好房地产项目农民工工资支付管理工作。住建部门要把防范和治理拖欠农民工工资作为建筑市场监管的重要内容；人社部门要依法及时查处农民工工资拖欠案件，做好拒不支付建筑业农民工劳动报酬涉嫌犯罪案件的受理和移送工作；财政部门要加强对政府投资工程的资金监管，从源头上减少政府投资项目拖欠工程款导致的欠薪事件；公安部门要及时依法受理人社部门移送的涉嫌犯罪的拒不支付劳动报酬案件，协助处理拖欠农民工工资引发的群体性事件，特别要依法及时处理以讨薪为由牟取不正当利益、冲击党政机关、扰乱公共秩序的违法行为；劳动仲裁机构要完善快速有效处理农民工劳动争议机制，对涉及拖欠建筑业农民工工资的案件，要开辟“绿色通道”，优先受理、优先开庭、及时裁决。
严厉惩处拖欠农民工工资的违法违规行为。对发包行为不规范或不按合同约定拨付工程款导致农民工工资拖欠的建设单位，不予受理其新开工项目的规划许可和施工许可申请，并记入信用档案；对因拖欠行为造成恶劣后果的建筑企业，暂缓拨付建筑企业养老保障金及调剂补贴，不予受理资质升级和项目评优申请，并视情节采取记入信用档案、通报批评、限制市场准入、停止投标资格等措施；对涉嫌存在违法行为的建设单位、建筑企业，依法立案查处；对鼓动和组织群体性事件、以讨薪为由牟取不正当利益、危害社会公共秩序涉嫌犯罪的建筑劳务带班人员，公安部门立案侦查；对涉嫌恶意欠薪的用工单位和个人，人社部门及时移送公安部门依法惩处。
11. 依法妥善处置楼盘烂尾延期交房等信访问题。坚持依法依规、理性务实、积极稳妥的原则，依托项目属地镇街，并结合我市城建工作线及重点项目工程包保工作模式，针对有“烂尾”隐患的项目根据具体情况逐个拟订处置方案。对于挪用预售资金造成的烂尾项目，敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，积极联系协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，按照“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益，维护社会稳定。
三、加强监督和舆论引导，力促我市房地产业健康发展
1. 强化工作监督。市房地产行业管理领导小组成员单位要高度认识房地产管理工作的重要性，依据各自职责分工，进一步明确责任，狠抓落实，做到严格把关、优化程序、统筹联动、形成合力。同时要严格工作执纪问责，凡是未按照相关规定履职影响我市房地产业市场稳定的，市政府将对相关部门及责任人进行约谈问责，涉嫌违法犯罪的，将依法追究刑事责任。
2. 加强舆论宣传引导。各有关部门要加强正面宣传引导，防范不实报道引发房地产市场出现较大波动，造成不良社会影响。主动加强与媒体沟通，利用广播、电视、报刊、网络等大力宣传、正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性购房。
本意见自2018年 月 日起施行，有效期至 年 月 日。